A la hora de comprar una finca rústica, la mayoría de las veces solo pensamos en el precio de compra. Así sucede que, cuando finalizan todas las operaciones y sumamos gastos, la compra no ha resultado todo lo rentable que pensábamos.

¿Sabes cuánto te supone comprar una finca rústica?

Para que no tengas sorpresas, te explicamos todas las consideraciones que debes tener en cuenta a la hora de comprar una finca rústica.

1. Situación jurídica de la finca rústica. Registro de la Propiedad.

El primer paso a la hora de comprar una finca rústica es conocer quien es el verdadero titular registral. Sucede con mucha frecuencia que la persona que pretende vender la finca no resultar ser su verdadero propietario.

Para conocer este extremo, debemos acudir necesariamente al Registro de la Propiedad y solicitar una nota simple de la finca rústica que queremos comprar.

Aquí tienes el enlace para solicitar información registral.

El Registro de la Propiedad es la única entidad que certifica quien es el verdadero propietario de un bien inmueble. De ahí que debamos solicitar información lo más detallada posible de la finca que queremos comprar a efectos de comprobar quien es su verdadero titular.

Esto es necesario ya que, muchas fincas rústicas son adquiridas por herencia, siendo que sus verdaderos propietarios suelen ser personas fallecidas.

Este hecho implica que, con anterioridad a la compraventa, el vendedor deba realizar una transmisión de la finca para que conste a nombre de quien pretende vender.

No puede vender un bien una persona diferente a la que conste como titular en el Registro de la Propiedad. Por ello y con carácter previo a la venta, debe asumirse el gasto de cambio de titularidad del titular registral al vendedor.

No obstante, este cambio de titularidad debe ser asumido por el vendedor y no trasladarse a quien compra.

1. Datos Catastrales de la finca rústica. Coordinación. GML.

Es un hecho erróneo y muy común que se piense que el titular de una finca rústica es el titular catastral.

Como acabamos de mencionar, el verdadero propietario de una finca rústica es la persona que consta como tal en el Registro de la Propiedad. Si no coinciden, prevalece el Registro de la Propiedad.

Esto supone que, en ocasiones, a los gastos de la compraventa deba sumarse el gasto de iniciar un expediente de subsanación de discrepancias ante Catastro.

En teoría, y en virtud de lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, los datos del Registro de la Propiedad deben coincidir con los que constan en Catastro, pero no siempre es así.

Antiguamente, era muy fácil el cambio de titularidad catastral, de ahí que existan muchos errores tanto en la titularidad de las fincas rústicas como en las extensiones de las mismas.

La ley mencionada, impone que al realizar una transmisión de una finca rústica (por compraventa, herencia, donación….) deban coordinarse los datos habidos en el Registro y Catastro.

Dentro de estos datos, alcanzan especial importancia la superficie o cabida y los linderos.

Actualmente, es obligatorio por la Ley Hipotecaria (en algunos casos) y voluntario pero recomendado, en otros, que a la hora de comprar una finca rústica, se incorpore la georreferenciación de la misma mediante inclusión de coordenadas en fichero GML.

Esto supone una identificación exacta de la finca rústica y una seguridad y protección jurídica frente a terceros, quienes no podrán inscribir una finca, con carácter posterior, siempre que existan puntos o coordenadas que coincidan o solapen la tuya, previamente georreferenciada.

1. Situación real de la finca rústica.

El tercer dato a tener en cuenta es la situación real de la finca. Es muy importante que, con carácter previo a la compraventa, el comprador visite presencialmente la finca junto al comprador para que éste le indique por donde discurren los linderos de la misma.

En este sentido, es muy recomendable que en dicha visita sean acompañados de un técnico o topógrafo que compruebe que la situación real de la finca coincide con lo dispuesto en catastro y en registro de la propiedad.

Es muy importante valorar los posibles defectos o excesos de cabida para poder regularizarlos en la escritura de venta, de forma que una vez inscrita la finca, los linderos no puedan reclamarte superficie invadida.

Por ello, es muy aconsejable que la compraventa se acompañe de una georreferenciación realizada por perito competente mediante archivo GML.

Una vez que dicho título de compraventa y georreferenciación se inscriban, el comprador se asegura que su finca queda completamente protegida frente a reclamaciones de linderos y bajo la salvaguardia de los Tribunales.

A pesar de ser un gasto más a tener en cuenta en una compraventa de finca rústica, garantiza una seguridad frente a reclamaciones futuras.

1. Gastos de Notaría.

Resulta también imprescindible que la compraventa de fincas rústicas se formalice en documento público o escrituras y no en documento privado.

La diferencia es que las escrituras realizadas ante Notario competente gozan de efectos jurídicos frente a terceros, mientras que el documento privado solo tiene efectos entre las partes intervinientes.

Este es otro gasto que debe tenerse en cuenta a la hora de comprar una finca rústica y que oscila dependiendo el valor de la compraventa, folios de la escritura, partes intervinientes, etc…

1. Gastos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

A pesar de todos los gastos enumerados, el grueso de la operación, junto con el pago del precio, lo constituye el pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Una modificación reciente de 2022 establece que, con independencia del precio de la compraventa, el comprador debe tributar conforme al valor de referencia que consta publicado para la finca en cuestión.

Estos valores de referencia pueden suponer una vulneración de los derechos de los particulares, toda vez que, en la mayoría de los casos, dicho valor de referencia suele suponer más del triple del valor real de la finca rústica, lo que va en contra del principio de no confiscatoriedad de los gobiernos autonómicos.

Por regla general, el contribuyente suele tributar el 8% del valor consagrado en la compraventa, que suele estar por debajo del valor de referencia.

Tras ello, las oficinas liquidadoras competentes, suelen girar una liquidación complementaria contra los particulares, solicitando el pago por el resto del valor, junto a elevados intereses.

Los profesionales de la justicia, e incluso los propios liquidadores de impuestos, entienden en su mayoría, que dicho valor de referencia debe ser suprimido o actualizado a valores reales para que las liquidaciones practicadas sean conforme a derecho. Mientras eso sucede, el particular se está viendo perjudicado y obligado a realizar alegaciones a dichas liquidaciones complementarias e incluso interponiendo recursos contencioso-administrativos.

A pesar de ello, debemos tener en cuenta que existen beneficios fiscales en el caso de que las fincas rústicas se adquieran para integrarlas en una actividad o por titulares de explotaciones prioritarias.

1. Derechos Reales, Cargas.

Otro aspecto que puede tener repercusiones económicas es la existencia de derechos reales o cargas.

Antes de comprar una finca rústica debemos comprobar a través del Registro de la Propiedad que no tiene cargas o derechos que la limiten.

Servidumbres de paso o hipotecas suelen ser las más comunes y de existir, pueden un suponer un importante gravamen para el comprador. Por eso es tan importante asegurarse de su inexistencia.

Si necesitas asesoramiento en la compraventa de una finca rústica no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Nuestros abogados especialistas en fincas rústicas te ayudarán en todo lo que necesites.

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