Todos conocemos el Catastro y el Registro de la Propiedad; pero ¿Cuántos sabríais decirme cuáles son las diferencias entre ambos?
En España contamos con dos registros inmobiliarios. Si bien, cada uno de ellos, regula y es reflejo de unos parámetros en concreto, lo ideal, es que los datos existentes en Catastro y en Registro de la Propiedad coincidieran. Sin embargo, esta coordinación no siempre se manifiesta.
Diferencias entre Catastro y Registro de la Propiedad
Como venimos diciendo, ambos registros son independientes. Y esa cualidad, hace que, en ocasiones, con más frecuencia de la debida, al comprobar sus datos encontramos que, aún haciendo referencia a los mismos bienes inmuebles, la información de ambos registros no coincide.
Esa discordancia genera multitud de problemas entre particulares, entre particulares con la Administración Pública, entre Hacienda con los sujetos pasivos de impuestos… Problemas que demandan con diligencia una regularización legitimada que salvaguarde los derechos del propietario, y reduzca los conflictos entre colindantes.
✅ Catastro Inmobiliario
El Catastro es un registro administrativo, gratuito y obligatorio, que depende de Hacienda y describe de forma física los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales.
Su finalidad es servir de base para la determinación de linderos o la aplicación de impuestos como el IBI, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
En su página web (https://www.sedecatastro.gob.es/) se pueden realizar multitud de consultas:
- Número de Polígono y Parcela Catastral.
- Término Municipal al que perteneces.
- Superficie de las fincas rústicas (parcelas catastrales) y urbanas (viviendas, cocheras….).
- Naturaleza de las parcelas rústicas, tipo de cultivo, intensidad productiva….
- Naturaleza de las construcciones, antigüedad de las mismas…
- Linderos gráficos.
- Evolución histórica de los inmuebles a través de comparativas de ortofotos.
- Si ha habido modificación de las características esenciales de la parcela o inmueble;
Su acceso es libre, a excepción de los certificados de titularidad y linderos que solo se otorgan a titulares o interesados con legitimación.
La información catastral es pública, pero debe tenerse en cuenta que Catastro NO otorga derecho de propiedad, puesto que esta competencia pertenece al Registro de la Propiedad, donde se contienen datos de titularidad y cargas.
✅ Registro de la Propiedad
El Registro de la propiedad es un servicio público y de ámbito jurídico que depende del Ministerio de Justicia y la inscripción en el mismo no es obligatoria. Su objeto es la inscripción de los actos, contratos y resoluciones judiciales o administrativas que afecten a la propiedad y otros derechos sobre bienes inmuebles.
Para que los bienes accedan al registro de la propiedad debe otorgarse un documento de carácter público (también conocido como escrituras):
- de compraventa,
- herencia,
- de donación,
- de extinción del condominio o disolución de comunidad, etc…
Los datos que constan en el registro se presumen ciertos y tienen eficacia frente a terceros. Y aunque no es obligatorio, si se desea formalizar dichos actos, debe hacerse de la siguiente forma:
- mediante escritura pública ante Notario;
- acto después, ser liquidados ante Hacienda;
- registrados en el Registro de la Propiedad.
Muy a pesar de ser su carácter voluntario, ciertamente, dada la evidencia empírica de la actual coyuntura a causa de la descoordinación entre la titularidad catastral y registral de los bienes, resulta aconsejable realizar las oportunas inscripciones en el Registro de la Propiedad, en orden a la consecución de una mayor protección y seguridad jurídica.
A efectos informativos, identificativos, o acreditativos, el Registro de la Propiedad emite Notas Simples o Certificaciones literales (más extensas) en las que constan los datos de los inmuebles:
- Número de finca registral,
- titularidad,
- derechos limitativos de la propiedad: hipotecas, servidumbres de paso…
- linderos
- En ocasiones, datos CATASTRALES de los inmuebles.
Situación actual. Falta de coordinación entre Catastro y Registro
Ahora bien, una vez aclaradas las competencias de cada uno, basta decir, que, en la gran mayoría de las ocasiones, al momento de acceder a sus datos, se constata que existen discrepancias entre la extensión de la superficie, la demarcación de los linderos y ello hace que, la certeza y veracidad de la información se desdibuje.
Y es por ese motivo, que, debido a las incongruencias existentes entre ellos, y la multitud de conflictos que origina, las leyes vienen imponiendo esa conciliación entre ambas instituciones con el fin de alcanzar esa necesaria concordancia entre finca registral y parcela catastral.
Con ese propósito, la reforma de la Ley de Catastro en el año 2015 supuso un gran avance respecto a procedimientos, garantías y efectos en la delimitación geográfica de las fincas registrales y su coordinación con Catastro. Sin embargo, no llegó a completar plenamente su objetivo. Pues lo cierto es, que, al momento de aplicarlo en la realidad sobre el terreno, la determinación de la superficie, los linderos de la finca, o incluso, datos de ubicación, siguen generando conflictos que no acaban por resolver los problemas existentes.
Las discrepancias surgidas de estas cuestiones pueden generar desconfianza en un elemento fundamental de los estados de derecho, la seguridad jurídica. Sin esa percepción de la seguridad, sería imposible favorecer la inversión, el crecimiento del valor, el crédito hipotecario… y, por tanto, facilitar un desarrollo socioeconómico.
Medidas para lograr una coordinación eficiente entre Catastro y Registro
Los problemas expuestos hacen que debamos adaptar y perfeccionar un proceso de conservación y actualización de la información catastral y registral, buscando modelos más eficientes, racionales, democráticos, colaborativos y transparentes. Especialmente transparentes en materia de evaluación.
¿Cómo alcanzar Plena Seguridad Jurídica Inmobiliaria?
Todas las personas realizan inversiones en algún momento de su vida. Por eso, es importante que las características del bien que se compra, o se adquiere por herencia o por donación, tenga garantía de que no pueda impugnarse fácilmente en un Tribunal. Ya que de otro modo, sin la plena seguridad sobre la tenencia de ese inmueble, la incertidumbre generada sobre los titulares frenaría esas inversiones, y los beneficios sociales y económicos que su actividad favorece.
Pero alcanzar esa plena seguridad jurídica inmobiliaria no es tarea fácil, y requiere de un trabajo exhaustivo, y actualizado.
✔ Seguir los Objetivos de Desarrollo Sostenible
Dentro del ámbito internacional, nos encontramos con un escenario bien diferente al que particularmente vivimos en España. Aproximadamente, el 70% de las propiedades o bienes inmuebles no están registrados. Es decir, no se tiene una garantía jurídica plena sobre los derechos que se ostenta sobre gran parte del territorio.
Aunque en España venimos trabajando en torno a la parcela catastral como unidad de referencia física en términos de su topografía y naturaleza espacial, bajo el marco de los Objetivos de Desarrollo Sostenible, debemos adoptar una visión integrada más amplia que incluya además los recursos naturales: suelos, minerales, agua…
Un enfoque integrado que coordine y planifique la gestión del medio físico y del uso de la tierra y sus recursos, se hace necesario para lograr satisfacer las necesidades humanas de forma sostenible. De este modo, se lograría el equilibrio que reduciría los conflictos, para conseguir el desarrollo social y económico a través de la protección del medio ambiente.
✔ Actualizar el Tráfico Jurídico Inmobiliario
A través de la “Seguridad Jurídica”, se otorga seguridad en las inversiones inmobiliarias, y, por ende, se establecen unas garantías que favorezcan la activación de la economía.
Pero… ¿Qué ocurre cuando se da una discordancia entre los datos de esa información? La calificación registral ofrece seguridad jurídica a los ciudadanos, y a los propios Jueces y Tribunales, evitando operar sobre una base de incertidumbre. Y por ese motivo, si no existiese una armonización y coordinación entre registro, catastro y realidad, que garantice la correcta titulación de los inmuebles, de su publicidad y de la aplicación de los principios registrales, se perderían los principios de legalidad y especialidad que afectan al tráfico inmobiliario y al desarrollo socioeconómico.
¿Cómo podemos otorgar Seguridad Jurídica cuando el Registro Administrativo del Catastro y el Registro Jurídico de la Propiedad no coinciden?
La Ley 13/2015 insta a buscar la realidad sobre el terreno y subsanar los errores, para lograr alcanzar los principios de “identidad, correspondencia gráfica y coordinación”.
Y aunque ciertamente, a la práctica, la dificultad para los registradores se intensifica cuando la base catastral es incorrecta o inexistente, y aún más, cuando se presentan grafías alternativas a la catastral, buscar esa alianza que unifique el proyecto, es el punto de partida, y a la vez, el fundamento, para lograr dichos principios.
Para trabajar de forma transversal y, optimizar y perfeccionar este modelo colaborativo, se hace preciso comenzar por:
- Subsanar los errores catastrales y registrales, buscando la realidad sobre el terreno.
- Buscar nuevos servicios que amplíen la utilidad de la información registral.
- Aprovechar las Nuevas Tecnologías para potenciar el tráfico jurídico.
La Garantía de la profesionalización
Con las herramientas de las que disponemos, será la profesionalidad la que marque la diferencia. Ya que tan sólo profesionales cualificados con la formación, experiencia y habilidades requeridas, pueden aportar confianza en competencias técnico-jurídicas, para el desarrollo eficaz de las tareas encomendadas. Y demostrarlo ante un Tribunal.
⚖️ BarqueroAbogados te brinda las herramientas necesarias (jurídicas y técnicas) adaptadas al caso en concreto: un estudio jurídico y pericial de las parcelas que muestren la realidad física de las mismas y la posibilidad de coordinación con Catastro y Registro de la Propiedad; una medición exacta mediante datos georreferenciados que garanticen la superficie exacta y los linderos de las mismas; un estudio de la evolución de superficie, linderos y cargas de forma histórica de las parcelas objeto de estudio….
Solo así lograremos una mayor protección jurídico y técnica de los bienes y la pretendida coordinación de los datos reales con los que constan en los diferentes registros, obteniendo una seguridad y protección plena.
