VENTA FINCAS RÚSTICAS
La compraventa de una finca rústica suele ser una decisión muy importante, tanto para vendedor como para quien la adquiere y con efectos de por vida.
Por esta razón es crucial que ambas partes conozcan los aspectos más significativos a tener en cuenta. El desconocimiento de estos factores hace que compradores o vendedores se vean avocados a pleitos futuros.
En este sentido y mediante este artículo, os explicaremos unos consejos para evitar sorpresas en la transmisión de fincas rústicas.
Nuestros abogados especialistas en fincas rústicas os detallan los aspectos esenciales a tener en cuenta en la compra venta de Fincas Rústicas:
TITURALIDAD REAL
El primer paso a la hora de adquirir una finca rústica es asegurarse bien de quién es o son los verdaderos titulares registrales.
En muchas ocasiones, hay personas que «hacen las veces de dueños» sin que ellos sean los titulares reales. Por esta razón es muy importante contrastar la titularidad real.
Para ello, tendremos que acudir al Registro de la Propiedad al que pertenezca la ubicación de la finca y solicitar una Nota Simple de la Finca Registral.
Sucede con cierta frecuencia que los vendedores aportan a las personas interesadas una cédula catastral de las parcelas rústicas. Sin embargo, es muy importante saber que la propiedad la otorga el Registro de la Propiedad y NO Catastro.
Además del propietario, en la nota simple se reflejará si las fincas rústicas tienen algún usufructuario. En este caso, éstas personas tendrán derecho a usar y disfrutar las fincas mientras vivan.
CARGAS
Una vez conocida la titularidad de la finca, debemos comprobar que la misma se encuentra libre de cargas.
En la propia nota simple se suele detallar si las fincas rústicas se encuentran gravadas con alguna carga. Algunas de las más importantes son:
- Existencia de Arrendamientos agrícolas, ganaderos o de carácter cinegético. El propietario debe manifestar en la escritura de compraventa si la finca rústica tiene en vigor algún tipo de arrendamiento que deba asumir el comprador. En este sentido, son varios los tipos de arrendamientos que pueden limitar la propiedad y el uso de las fincas a sus nuevos propietarios, como por ejemplo: arrendamientos de pastos, montanera, aprovechamientos cinegéticos…..
- Servidumbres. Con carácter general, la nota simple de las fincas rústicas suelen reflejar si éstas se encuentran gravadas con algún tipo de servidumbre de paso, de abrevadero…. Para obtener mayor seguridad, es conveniente solicitar certificación histórica de la finca registral al Registro de la Propiedad. En ésta se puede comprobar si la servidumbre ha existido en anteriores propietarios y en la actualidad no.
- Hipotecas. Es fundamental conocer que las fincas rústicas NO se encuentran gravadas con hipotecas, pues en este caso y frente al impago, los acreedores podrán solicitar pretensiones frente a las fincas rústicas.
- Falta de pago de impuestos. En relación al pago de impuestos sería conveniente solicitar frente al organismo recaudador, un certificado que acredite estar al corriente en el pago de los mismos.
SUPERFICIE Y LINDEROS
Resulta fundamental comprobar «in situ» el estado real de la finca. En este sentido, viene a ser fundamental comprobar a través de los técnicos competentes, el estado real sobre la finca.
Solo a través de dicha visita a campo se pueden apreciar los siguientes aspectos:
- Exceso o defecto de cabida. Antes de realizar la compra de fincas rústicas, debes asegurarte que la finca tiene la superficie que dice tener el propietario. Para ello, es importante que se realicen comprobaciones entre los datos obrantes en el Registro de la Propiedad, Catastro y la Realidad.
- Cuáles son los linderos de la finca. De la misma forma, este es un extremo que debe comprobarse en la documentación de la que se disponga, así como en la realidad sobre el terreno. Existen una gran cantidad de pleitos sobre el trazado de las lindes entre fincas.
- Mediciones y coordenadas. Para evitar disputas en relación a la superficie y los linderos, es determinante la medición de las fincas rústicas y su delimitación mediante coordenadas gml.
TIPO DE CULTIVO
Otra de las cuestiones importantes es conocer el uso, cultivo y forma en la que se encuentra distribuida la finca.
Para ratificar estos extremos, debemos obtener una cédula catastral en la que se refleje el uso y aprovechamientos de las fincas rústicas. Por ejemplo, aunque la finca en concreto sea un olivar y de regadío, es necesario acreditar este extremo ante los organismos públicos competentes. De ello depende, entre otras cuestiones, el valor catastral que se otorga a las fincas.
Además, algunos tipos de cultivo requieren de la autorización y concesiones públicas pertinentes. Así, será necesario comunicar con carácter previo al cambio de cultivo, sobre todo para evitar sanciones.
Para la obtención de subvenciones públicas, es imprescindible que estos extremos se encuentren regulados de la forma debida.
Es importante comprobar si la finca es de regadío, tipo de concesión, así como volumen y superficie regable. Debemos recordar que la Administración sanciona el hecho de regar sin concesión y prohíbe el riego sin las licencias oportunas.
CONSTRUCCIONES EN SUELO RÚSTICO
A la hora de realizar la compraventa de fincas también debemos tener en cuenta si existen construcciones en suelo rústico y si éstas cuentan con las licencias pertinentes. Las construcciones en suelo rústico están sujetas a licencia de obra que debe expedir la administración local correspondiente. Además de que se cumplan el resto de requisitos impuestos por las Ordenanzas Locales como distancias a caminos, alambradas…..
Debemos tener en cuenta que existen, incluso, delitos que castigan realizar las construcciones de forma ilegal. Por esta razón, si se compra o adquiere una finca con construcciones deben tomarse todas las precauciones debidas.
Solo así evitaremos sanciones administrativas o multas.
De la misma forma, antes de iniciar una determinada construcción (aunque sea una caseta de menores superficies) debemos informarnos de los permisos, licencias y posibilidades de edificación que haya que realizar con carácter previo.
GASTOS E IMPUESTOS DE LA FORMALIZACIÓN
A la hora de adquirir una finca rústica hay que tener muy en cuenta, además del valor, los gastos e impuestos que debe sufragar cada parte.
Por regla general, los gastos en una compraventa se distribuyen según ley:
- Notaría entre ambas partes (en su proporción correspondiente).
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: comprador.
- Impuesto de Transmisión Patrimonial: el comprador.
A pesar de ello, las partes son libres para establecer pactos en la distribución de los gastos de formalización.
En este sentido, es de gran interés la existencia de Bonificaciones en el impuesto para compradores, como es la que tienen los titulares de explotaciones prioritarias. Pueden consultarse aquí los beneficios fiscales contemplados en la Ley 19/1995 relativos a la liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
ESCRITURA PÚBLICA E INSCRIPCIÓN
En último lugar, y comprobados todos los extremos que acabamos de analizar, es necesario que consten de forma debida. Solo la realización de la compraventa en escritura pública ante Notario protege frente a terceros a vendedor y comprador.
Todos los puntos de importancia en relación a la finca deben constar de forma clara y concisa en la escritura:
- Identificación correcta de las partes.
- Precio y forma de pago. Consecuencias del incumplimiento.
- Situación real de la finca. Cargas, usufructos, servidumbres.
- Existencia o inexistencia de arrendamientos vigentes.
- Superficies, linderos.
- Derechos de Pago Básico que se trasmitan con la finca.
- Distribución de gastos e impuestos.
- Posibles indemnizaciones ante incumplimientos.
- Estar al corriente de impuestos y/o arbitrios.
- Legalidad de las construcciones.
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