¿Necesitas constituir una Servidumbre de Paso sobre otras Fincas Rústicas?
La constitución de una Servidumbre de Paso entre fincas rústicas es una de las cuestiones más perdura en el tiempo desde tiempos inmemorables.
Uno de los problemas más comunes relativos a fincas rústicas suele ser las discusiones que se originan entre propietarios de fincas colindantes.
Junto a enfrentamientos sobre fijación de lindes, usurpación de tierras o daños en cultivos, unos de los supuestos a los que nos enfrentamos en despachos de abogados diariamente son los establecimientos o negaciones de servidumbres de paso.
¿Qué es una Servidumbre de Paso?
En primer lugar, nos gustaría definir de manera clara qué se entiende por Servidumbre de Paso.
Se entiende por servidumbre de paso al derecho que tiene el titular de una finca enclavada, entre la de otros propietarios, para acceder desde el camino público a su finca incomunicada pasando por esas fincas de terceros.
Es decir, la servidumbre de paso le otorga el derecho al propietario de una finca incomunicada de pasar por las fincas de otros propietarios o por caminos que éstos tengan constituidos, a cambio de una indemnización.
De la anterior definición se desprende que en cualquier servidumbre se observan dos partes:
- Fundo o predio dominante: titular de la finca sin acceso a camino público que se beneficia de la servidumbre.
- Fundo o predio sirviente: titular de la finca sobre la que se establece el camino en beneficio del tercero.
¿Cuáles son los requisitos para constituir una Servidumbre de Paso sobre otras fincas rústicas?
La regulación de las servidumbres en nuestro Código Civil establece en sus artículos 564 a 570, unos requisitos imprescindibles para la constitución de servidumbres de paso que resumimos a continuación:
1.FINCA ENCLAVADA
Para que el titular de una finca pueda tener derecho a la constitución de una servidumbre de paso es necesario que ésta se encuentre sin acceso directo a un camino público. Ello quiere decir que si el titular de la finca enclavada tuviera acceso a su finca por otras de las que sea titular, a una vía pública, perdería el derecho de paso.
2. NECESIDAD DE SALIDA A CAMINO PÚBLICO
Por la misma razón que la acabada de exponer, el titular de la finca sin salida a camino público que solicita una servidumbre debe hacerlo al titular de fincas que tengan acceso directo a un camino público.
En el mismo sentido, si el titular de la finca enclavada tiene acceso a la vía pública, pero ésta no es transitable ni tiene fácil arreglo, se podrá constituir una servidumbre que permita el paso a estos terrenos.
3. CAMINO CON EL MENOR DAÑO POSIBLE
La Servidumbre de Paso debe establecerse por el punto menos perjudicial para el titular del fundo sirviente. Y ello es de fácil entendimiento: debe tenerse cuenta que se está creando un camino de acceso para una finca enclavada pero sin olvidar que a la finca sirviente se le está causando un perjuicio en su propiedad (cultivos, plantaciones, división de la finca…).
Debe garantizarse que esos perjuicios sean los menores posible, estudiando varias alternativas y planteando la más beneficiosa para ambas partes.
Debido a que se generan perjuicios en fincas de terceros, este requisito es muy valorado por jueces y tribunales a la hora del establecimiento de una servidumbre de paso.
– Servidumbres de Paso –
4. MENOR DISTANCIA A CAMINO PÚBLICO
Analizada ya la opción menos perjudicial, optaremos por la de menor distancia hasta el camino público, para evitar mayores daños a la propiedad sirviente.
5. INDEMNIZACIÓN
El dueño de la finca que se vea beneficiado al obtener paso por la finca de otra persona deberá abonar una indemnización. Esta indemnización obedece al daño causado al propietario de la finca y los perjuicios que se le ocasionan al no poder usar su finca íntegramente como hasta entonces.
Recomendaciones Jurídicas y Técnicas ante las Servidumbres de Paso
Todas las cuestiones analizadas son de vital importancia si te ves afectado por la constitución de una servidumbre de paso.
Como venimos adelantando, resulta crucial que te asesores de forma correcta por un despacho de abogados y por un técnico competente en la materia debido a los perjuicios que se derivan de la constitución de servidumbres de forma indebida.
Del resultado de este asesoramiento conjunto dependerá que la opción llevada a cabo sea la más beneficiosa o no para tu finca.
Analicemos la situación desde los dos puntos de vista:
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Si te están pidiendo una Servidumbre de Paso:
Debes consultar a un abogado que estudie la información registral y catastral histórica de las fincas afectadas para ver si las pretensiones de la parte contraria son las debidas.
En Barquero Abogados visitamos, junto a los afectados y nuestros peritos, las fincas de nuestros clientes para comprobar in situ la viabilidad de las reclamaciones o la posibilidad de establecer una servidumbre por otro lugar alternativo al pretendido de contrario.
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Si necesitas pedir una Servidumbre de Paso:
De la misma forma, si eres la persona que se encuentra sin paso a su finca rústica, visitaremos el lugar para elaborar un informe pericial con el que poder acudir a la parte contraria y solicitar la servidumbre de paso con garantía de éxito.
Otras cuestiones que debes saber sobre las Servidumbres de Paso
En Barquero Abogados, disponemos de un departamento especializado en fincas rústicas que estudiará tu caso de forma pormenorizada.
Nuestro propio equipo se encargará de realizar la visita de campo y de elaborar un Informe Técnico Pericial para la mejor defensa de tus pretensiones.
¿Necesitas asesoramiento sobre Fincas Rústicas?
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