¿PROBLEMAS CON FINCAS RÚSTICAS?

¿Problemas Con Fincas Rústicas?

Si has comprado, heredado o han cambiado los linderos de tus Fincas Rústicas, puede ser que te estés enfrentando a problemas hasta ahora desconocidos.

Uno de los problemas que más se consultan a nuestros abogados y técnicos, son los relativos a Fincas Rústicas.

Extremadura es una región eminentemente agrícola, ganadera y forestal, donde se concentran gran cantidad de titulares de Fincas Rústicas.

Es por ello que, actualmente, los problemas con Fincas Rústicas suponen un gran porcentaje de los casos que necesitan el asesoramiento de un Abogado y un Técnico especialistas en fincas rústicas. 

¿Cuáles son los casos más comunes?

En primer lugar, debemos enumerar los casos más cotidianos en los que los titulares de fincas necesitan ser asesorados.

1. Deslinde de Fincas Rústicas.

2. Asesoramiento en Compra-Ventas de Fincas.

3. Servidumbres de Paso.

4. Reivindicatoria. Usurpación de tierras.

5. Tasación Pericial.

A continuación analizamos algunas de las particularidades de cada supuesto.

DESLINDE DE FINCAS RÚSTICAS

Fijar el límite o el lindero entre dos parcelas o fincas rústicas ha sido motivo de confrontación entre titulares de predios vecinos. A veces se olvida y en otras ocasiones nunca ha llegado a ser fijado por las partes.

Esto hace que muchas veces nazca la disputa para definir hasta donde llega el terreno que hemos comprado o heredado a quien no lo tenía claro o definido.

¿Qué debemos hacer para fijar la linde?

Si no está clara la delimitación de nuestra finca, debemos realizar una serie de pasos:

• Comprobar que la información que se contiene en las Escrituras de herencia, compraventa o donación se ajusta a la realidad. En ocasiones esta función es complicada ya que las referencias a la parcela pueden ser antiguas o no coincidir con la realidad.
• En caso de que no sea suficiente, solicitar la ayuda de un Técnico que compruebe el estado histórico de las parcelas.
• Cuando tengamos claro el lindero, intentar llegar a un acuerdo extrajudicial con el vecino. Si no es posible acuerdo entre las partes, será necesaria la intermediación de Abogados y Peritos de cada parte.
• En última instancia y a falta de acuerdo, habría que interponer una acción judicial de deslinde.

ASESORAMEINTO EN COMPRAVENTA DE FINCAS

Comprar un terreno puede ser una decisión importante de inversión. Y como toda decisión importante, merece estar lo mejor asesorado posible, de cara a que la decisión sea lo más acertada.

En este sentido, al comprar una finca rústica deben extremarse las precauciones para evitar posibles y futuros problemas. Son muchos los litigios que se plantean en los despachos de abogados y que, de haberse tomado las garantías debidas, se habrían evitado.

De ahí que es muy importante asesorarse de cuestiones muy importantes como, por ejemplo:

1. Cabida de la finca, es decir, que tenga la superficie o cabida anunciada.
2. Problemas vecinales o de lindes. Delimitación fehaciente de los linderos con los vecinos.
3. Coordinación entre Catastro y Registro. No existan discrepancias que no puedas reclamar en un futuro.
4. Posibles construcciones ilegales dentro de la Finca. Asegurarse que se cumple con la normativa vigente, plazos de prescripción de sanciones por los antiguos titulares…
5. Si está incomunicada, constancia real y jurídica de la servidumbre de paso. No es suficiente con que te anuncien de palabra dicha «entrada o paso».
6. Gestión eficiente del uso de la finca (agrícola, ganadero, forestal, cinegética…). Contar con planes técnicos que rentabilicen al máximo la gestión de tu finca.
   1. Menor pago de impuestos. Son imprescindibles las gestiones contables que reduzcan el importe que debes soportar como consecuencia de la trasmisión.

Estas son algunas de las razones que hacen más que aconsejable, casi obligado, que en el proceso de compra te encuentres asesorado por un abogado (cuestiones jurídicas y administrativas) y un perito (cuestiones técnicas) que conviertan tu operación en segura, legal, eficiente y rentable.

SERVIDUMBRES DE PASO

No todas las fincas rústicas tienen acceso a las mismas a través de un camino público. Esto hace que las fincas incomunicadas o «enclavadas» necesiten pedir paso a sus vecinos a través de la figura que se conoce como «servidumbre de paso».

Uno de los problemas más comunes relativos a servidumbres de paso es que al comprar la finca, te aseguren que la finca dispone de acceso, cuando (jurídicamente) no está constituida como tal, y te obliga a acudir al Juzgado.

Otro de los problemas más frecuentes es encontrarte con el impedimento de paso por parte del lindero vecino. En estos casos, es necesario que te asesores jurídica y técnicamente, para comprobar que se reúnen todos lo requisitos exigidos por la normativa vigente y evites de esta forma, un pleito sobre constitución o negatoria de servidumbre.

Es tal la importancia de esta institución, que te lo desarrollamos en el post Servidumbre de Paso Fincas Rústicas que puedes leer aquí.

– Finca Rústica en Extremadura – 

USURPACIÓN DE LINDES O TIERRAS

También es una práctica usual que el propietario de una finca aproveche las circunstancias fácticas del lindero para ir «agrandando» de forma indebida su parcela. Tanto es así que, la usurpación de tierras ha ocasionado multitud de litigios judiciales debido, entre otros, a los siguientes motivos:

• falta de linde perfectamente establecida entre las parcelas.
• alambrar tu finca (de forma unilateral) por el lugar no debido asumiendo terreno del lindero.
• utilizar un error catastral para usurpar terrenos.
• aprovechar la falta de uso por el colindante y cometer dicha invasión de tierras o de lindes.

Este uso ilegítimo faculta al titular de las tierras a interponer una acción reivindicatoria al propietario no poseedor o una denuncia por usurpación de lindes por la vía penal. En ambos casos es fundamental para la defensa del perjudicado, tener un informe pericial que detalle las invasiones sufridas.

TASACIÓN PERICIAL

Uno de los motivos de discusión fundamental entre las partes suele ser el valor que cada le concede a las fincas rústicas. Los casos en los que más se demandan informes de valoración de fincas rústicas son los siguientes:

1. Distribución de fincas entre herederos.
2. Compraventas de fincas de considerable valor.
3. Tasación Pericial Contradictoria en Procedimientos de Comprobación de Valor de Hacienda (liquidaciones complementarias de la Oficina Liquidadora).
4. Liquidación de la Sociedad de Gananciales y distribución de bienes entre los cónyuges.

El valor que se le otorgue a las fincas va a determinar la correcta adjudicación y distribución entre las partes. Además, la tasación por un técnico va a determinar, de forma justa, el correcto valor de mercado atendiendo a los múltiples factores que pueden afectar como derechos de aprovechamiento; tipo de cultivo; finca incomunicada; sistemas de riego, etc…

¿Necesitas asesoramiento sobre Fincas Rústicas?

Si necesitas asesoramiento en estas o en otras cuestiones sobre fincas rústicas, no dudes en ponerte en contacto con nuestro equipo especializado en esta materia: abogados y peritos que te mostrarán una atención personalizada y adaptada a todas tus necesidades.

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